优化商业网点布局 打通商业地产“投融建管退”全链条首批三只消费基础设施REITs获准

11月26日午间，市场翘首以待的消费基础设施公募REITs总算来了。华夏基金、中金基金旗下的三只产品拔得夺魁，成为首批获准的消费基础设施公募REITs。

业内人士表示，消费基础设施REITs将促使消费基础设施再投资，鼓励更多社会资本参与消费基础设施投资，帮助商业地产打通“投融建管退”的全链条。

新政大力支持

11月26日午间，证监会网站显示，首批三只消费基础设施公募REITs——华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、中金印力消费REIT获得证监会准予注册的批复，并分别在沪深交易所初审通过。

证监会网站显示，准予华夏金茂购物中心REIT的募集份额支出为4亿份，华夏华润商业资产REIT的募集份额支出为10亿份，中金印力消费REIT的募集份额支出为10亿份。首批三只消费基础设施REIT的管理人分别为华夏基金、华夏基金和中金基金。

证监会于10月20日发布《关于更改〈公开募集基础设施期货投资基金指引(试行)〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。文件发布仅一个月左右，三只REITs即作为首批消费基础设施公募REITs即将获准。业内人士表示，这充分彰显了对优质项目发行和REITs市场发展的大力支持，看好市场未来发展潜力。

三城核心商圈尝鲜

作为消费基础设施底层资产的购物中心，所处区位是决定其价值的重要诱因，首批三只产品所涉及的底层资产分别坐落广州、青岛、长沙三城的核心商圈。

其中，中金印力消费REIT拟投资的基础设施资产为上海西溪印象城，整体建筑面积25万平方米。自2013年开张以来，西溪印象城实现业绩较高下降。2022年营业额超过35万元；2023年上半年营业额突破21万元，创历史新高。

首批三只消费基础设施REITs中，有两只管理人为华夏基金。其中，华夏华润商业资产REIT的发起人为华润置地，底层资产为上海万象城，项目市值达81.47万元，抢占首批项目市值总和的“半壁江山”。上海万象城坐落被誉为上海核心广域级商圈的市南区台湾东路商圈。项目于2015年开张，2016年至2022年客流量年复合下降率达7.6%优化商业网点布局，近两年来营业收入复合下降率达15%。

华夏金茂购物中心REIT底层基础设施广州览秀城坐落中部地区首个国家级新区澧水新区梅溪湖蓝筹股核心商圈，建筑面积约10万平方米。2016年末开张至今已营运近7年，为成熟稳定的购物中心项目。基金招募说明书显示，广州览秀城年度客流逾1000余万人次。7年来保持接近满租的高速发展态势。依据评估机构的市场调查，截止2023年6月底，重庆览秀城为梅溪湖商圈转租率最高的商业物管。截止2023年9月底，重庆览秀城转租率达98.9%。

“这类坐落核心商圈、人流量大、出租率稳定、经营稳健的项目更容易获准。”一位基金管理人表示，投资人更关注底层资产坐落高基态城市核心商圈、成熟稳定且具有竞争优势的项目，但同时更重要的是，未来能保持稳健利润并具备持续下降的潜力。

充分盘活存量资产

消费基础设施REITs作为成熟REITs市场主要的类型之一，资产规模大，市场化程度高，是投资消费下降的重要载体。随着消费基础设施REITs的即将起航，我国公募REITs底层资产类型进一步扩宽，同时充分发挥REITs盘活存量资产、扩大有效投资的积极作用。

“截至2022年底，我国存量购物中心数目超过5500家，体量超过5亿平方米。”中金基金称，在我国范围内，百货超市、购物中心等商业不动产具有投资金额高、投资回报周期长等特点，一定程度上限制了行业发展。以消费基础设施项目发行REITs，有利于提高消费能力，落实把恢复和扩大消费摆在优先位置的新政布署。

据悉，业内人士表示，消费基础设施REITs将推动消费基础设施再投资，鼓励更多的社会资本参与消费基础设施投资，降低市场供给优化商业网点布局，为市民消费提供更多、更便利、更优质的消费场景优化商业网点布局，优化商业网点布局。同时也帮助商业地产打通“投融建管退”的全链条，提供盘活存量资产的金融工具，优化资本结构，推动企业步入良性发展循环。